توجيهات ونصائح قانونية هامة للمواطنين لتجنب النصب العقاري قبل او عند شراء او إيجار قطعة ارض او عقار او وحدة سكنية او إدارية او تجارية بسبب غياب الضمانات
ان شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.
فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.
ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك و لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :-
- الحصول على عقد ملكية العقار او الوحدة السكنية المراد شرائها من المالك
وفى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.-
- وفى حالة ما اذا كان المالك الحلى قد اشترى الوحدة او العقار من قبل من مالك اخر او عدة ملاك سابقين فيجب وجود عقد او حجة ملكية الارض المقام عليها العقار او عقد ملكية الوحدة السكنية الاصلى لاول مالك وبقية عقود الببع الاخرى الى ان تصل الى اخر مالك للوحدة او العقار المالك الحالى بحوزة المالك ويتم اخذ صورة من جميع العقود التى تدل على انتقال الملكية لاخر مالك لهذا العقار او الوحدة السكنية والذهاب بهم الى محامى ( مهم جدا ) نظرا لاثباتهم فى عقد البيع المبرم بينك وبين البائع ولضمان عدم اثارة اى مشاكل قانونية عند رفع دعوى صحة توقيع او صحة ونفاذ.
- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
- وعند شراء شقة من مشوع سكنى تابع لوزارة الاسكان والتعمير بنك االاسكان والتعمير يجب ان تحصل عاى محضر تسليم الجهاز بوزارة الاسكان والبنك بالمنطقة التابع لها المشروع للمستلم الاول للشقة وتوكيلات البيع للنفس والغير منه لباقى المالكين بعده و عقود البيع ويتم ابرام عقد بيع بينك وبين اخر مالك ومستلم للشقة ومعرفة باقى الاقساط اذا لم يكن مسسد باقى الاقساط لبنك التعمير والاسكان والذهاب مهع بكل المستندات السابقة للحى لمعرفة الغير مسدد من فواتير ماء وكهرباء و غاز ان وجد ثم الذهاب لمكتب الشهر العقارى للاطلاع ع على التوكيلات وعمل توكيل لك واثبات كل المشترين السابقين باسمائهم وارقام توكيلاتهم فى التوكيل الجديد لك قبل دفع المبلغ له لضمان حقك وتكمل انت مع البنك باقى الاقساط.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى
وبعد تلك المقدمة الهامة السابقة اليك تلك النصائح القانونية الهامة التى يجب مراعاتها بدقة ويجب عليك ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام منها :-
1- لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة و راجع مستندات الملكية فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية سند البائع الموجودة معه لتتبين ما هى صفته, وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول ، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا (مسجل) وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وامتنع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا تقع فريسة لعملية نصب.
2 - اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع او كل وارث يوافق بتوكيل مستقل ولكن ينبغىى الا ينسى اى احد من الورثة والا تترتب مشاكل قانوية بعد ذلك ويبتذ الوارث الباقى الغير موافق المشترى للحصول على موافقته لاتمام البيع بعد ذلك.
3 - راجع بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة. فيفضل الا تشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على اموالك و إحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسة او كودى و يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.
4 - راجع الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :-
أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة. وامتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليك اموالك.
ب - التأكد من أن هذا العقار أنشىء بناء على رخصة بناء و له رخصة بناء بالفعل وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها ..وإحذر أن تشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، وتفقد مالك أو حياتك وحياة اسرتك لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية كما ذكرنا سابقا.
5 - اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك .. فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك وإمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك اموالك.
7- عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار
ينبغى التقديم للمشكلة الاولى وهى معرفة انواع العقود قبل ابرامها وهل عقد العقار الذى يعتد مستند يبرم على اساسه عقد شراء هذا الغقار حيث إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
أنواع العقود
وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما
عقود بيع مسجلة
أو عقود بيع ابتدائية
فالأول:- وهوعقد البيع المسجل
هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية.
أما الثانى :- عقد البيع الابتدائي
فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.
وكما ذكرنا من قبل لمنشور لنا بالتفصيل الفارق بين دعوي صحة التوقيع و دعوي صحة التوقيع والنفاذ
فدعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.
أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.
و لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب ولذلك فإن القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.
والحل هو
ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.
8 - العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.
9 - من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.
10 -يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.
11- بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، تقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجار، على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ 0000) الخ وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات.
خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.
12- من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.
بهذه النصائح القانونية السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لأى جزء من حقوقك المادية والادبية والمعنوية من شراءك لعقار او وحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة وضياع اموالك هباءا.
ان شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.
فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.
ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك و لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :-
- الحصول على عقد ملكية العقار او الوحدة السكنية المراد شرائها من المالك
وفى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.-
- وفى حالة ما اذا كان المالك الحلى قد اشترى الوحدة او العقار من قبل من مالك اخر او عدة ملاك سابقين فيجب وجود عقد او حجة ملكية الارض المقام عليها العقار او عقد ملكية الوحدة السكنية الاصلى لاول مالك وبقية عقود الببع الاخرى الى ان تصل الى اخر مالك للوحدة او العقار المالك الحالى بحوزة المالك ويتم اخذ صورة من جميع العقود التى تدل على انتقال الملكية لاخر مالك لهذا العقار او الوحدة السكنية والذهاب بهم الى محامى ( مهم جدا ) نظرا لاثباتهم فى عقد البيع المبرم بينك وبين البائع ولضمان عدم اثارة اى مشاكل قانونية عند رفع دعوى صحة توقيع او صحة ونفاذ.
- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
- وعند شراء شقة من مشوع سكنى تابع لوزارة الاسكان والتعمير بنك االاسكان والتعمير يجب ان تحصل عاى محضر تسليم الجهاز بوزارة الاسكان والبنك بالمنطقة التابع لها المشروع للمستلم الاول للشقة وتوكيلات البيع للنفس والغير منه لباقى المالكين بعده و عقود البيع ويتم ابرام عقد بيع بينك وبين اخر مالك ومستلم للشقة ومعرفة باقى الاقساط اذا لم يكن مسسد باقى الاقساط لبنك التعمير والاسكان والذهاب مهع بكل المستندات السابقة للحى لمعرفة الغير مسدد من فواتير ماء وكهرباء و غاز ان وجد ثم الذهاب لمكتب الشهر العقارى للاطلاع ع على التوكيلات وعمل توكيل لك واثبات كل المشترين السابقين باسمائهم وارقام توكيلاتهم فى التوكيل الجديد لك قبل دفع المبلغ له لضمان حقك وتكمل انت مع البنك باقى الاقساط.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى
وبعد تلك المقدمة الهامة السابقة اليك تلك النصائح القانونية الهامة التى يجب مراعاتها بدقة ويجب عليك ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام منها :-
1- لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة و راجع مستندات الملكية فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية سند البائع الموجودة معه لتتبين ما هى صفته, وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول ، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا (مسجل) وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وامتنع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا تقع فريسة لعملية نصب.
2 - اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع او كل وارث يوافق بتوكيل مستقل ولكن ينبغىى الا ينسى اى احد من الورثة والا تترتب مشاكل قانوية بعد ذلك ويبتذ الوارث الباقى الغير موافق المشترى للحصول على موافقته لاتمام البيع بعد ذلك.
3 - راجع بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة. فيفضل الا تشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على اموالك و إحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسة او كودى و يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.
4 - راجع الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :-
أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة. وامتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليك اموالك.
ب - التأكد من أن هذا العقار أنشىء بناء على رخصة بناء و له رخصة بناء بالفعل وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها ..وإحذر أن تشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، وتفقد مالك أو حياتك وحياة اسرتك لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية كما ذكرنا سابقا.
5 - اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك .. فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك وإمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك اموالك.
7- عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار
ينبغى التقديم للمشكلة الاولى وهى معرفة انواع العقود قبل ابرامها وهل عقد العقار الذى يعتد مستند يبرم على اساسه عقد شراء هذا الغقار حيث إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
أنواع العقود
وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما
عقود بيع مسجلة
أو عقود بيع ابتدائية
فالأول:- وهوعقد البيع المسجل
هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية.
أما الثانى :- عقد البيع الابتدائي
فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.
وكما ذكرنا من قبل لمنشور لنا بالتفصيل الفارق بين دعوي صحة التوقيع و دعوي صحة التوقيع والنفاذ
فدعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.
أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.
و لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب ولذلك فإن القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.
والحل هو
ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.
8 - العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.
9 - من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.
10 -يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.
11- بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، تقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجار، على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ 0000) الخ وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات.
خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.
12- من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.
بهذه النصائح القانونية السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لأى جزء من حقوقك المادية والادبية والمعنوية من شراءك لعقار او وحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة وضياع اموالك هباءا.
» تطبيق وصفات طبخ
» تفسير الاحلام كاملا بالحروف
» تطبيق وصفات طبيعية للتجميل
» الاتجاهات الحديثة في الكتابة القانونية
» الاتجاهات الحديثة في الكتابة القانونية
» الاتجاهات الحديثة في الكتابة القانونية
» الاتجاهات الحديثة في الكتابة القانونية
» الاتجاهات الحديثة في الكتابة القانونية